荒謬的房地產“牛市”

最近，低迷的房產市場突然回暖，於是乎突然出現一種論調：房產牛市又要來了。筆者將此稱之為“荒謬的房地產‘牛市’”。

之所以荒謬，就在於它不符合市場法則：世界上哪有隻漲不跌的物品？之所以荒謬，恰恰在於它太不合時宜：哪有經濟基本面不好而房地產獨善其身之理？！

現在大家都在討論中國經濟是軟著陸還是硬著陸，之所以要討論這個議題，是因為中國經濟面臨嚴峻形勢：經濟增幅大幅下落，外貿市場不景氣，股市創下數年來的新低，資本外流佔到了年度GDP的7%之多，人們對經濟形勢的預期隨之下降到了20年來的最低點。 人們也一直聚焦於房地產市場，因為本輪房地產價格攀升到了人們可望不可即的高度，數年來新建房大量閒置擺在人們面前，而大量保障性住房即將面世，國家宏觀調空力度前所未有，絲毫沒有緩解跡象，貨幣緊縮使得資金短缺，不少房企的資金鍊面臨斷裂危險。

在這種情況下，房地產市場怎麼能繼續火爆？

在這種形勢下，再唱起房地產“牛市”，這聽起來就很荒謬！這實際上也就是個謬論。

中國房地產已經進入週期性下降的通道。本來，這一週期性下降早在2008年就已經出現，只不過由於當時的全球金融風暴把各國執政者刮昏了頭，共同推出了全球性的經濟刺激政策，特別是中國推出了獨有的、巨大的刺激政策，讓中國的房地產市場“起死回生”，不僅讓下降步伐戛然而止，而且推動房地產繼續火爆，價格又翻上了一個臺階，漲到了不僅僅令國人驚異，而且令全球刮目的地步。

實際上，中國的房地產價格在2007年就到了本輪週期的峰值，並於2008年開始下降，從去年秋冬開始冷淡下來的房地產市場，原本就是2008年那輪下降的中繼，所以必然會沿著它原本的軌跡繼續向下調整，不到底部絕不會反彈而上。這就是規律，沒有人能夠抗拒！這幾個月出現的所謂“反彈”，不過是地方政府和房地產商合演的一場“唬人”的鬧劇，最終會以“曇花一現”而告終結。況且，全球房地產市場都還在沿著2008年那輪下降通道調整，不少國家的房價已經回到10年前的低點，難道中國的房地產有獨自“撐天”的本領，可以違背規律？！

從政策面看，中國的房地產調控在2005年就開始了，一直緊縮到2008年房地產價格下降，本來還會繼續緊縮，不料因應對當時的全球經融風暴而中止。這是一個“意外”，最近幾年的房地產調控實際上是上一輪調控的繼續，房地產價格不調整到合理水平這一政策基調不會改變。幻想高叫“餓了”，就指望中央政府開綠燈-“給奶吃”，是一種幼稚可笑的舉動。迄今為止，中央政府還在繼續強調房地產調控絕不放鬆。在這種政策基調下，房地產市場還會火爆嗎？ 隨著過熱的經濟迴歸理性，隨著宏觀調控的深入，房地產價格一定會跌落下來。在房地產市場經歷下降、底部盤整、企穩和反彈這些個階段的時候，不會出現所謂房地產的“牛市”。

當然，至於房地產價格會跌落到什麼水平，見仁見智，不用去作具體預測。